공실을 없애고 수익성을 극대화하는 4가지 비밀 공개!
내 건물 공실 줄이고 수익성 높이는 4가지 필수 가이드
[한경부동산밸류업센터]
1. 건물 임대료 책정의 핵심: 적정 임대료 산출과 수익 극대화 전략
부동산 투자자와 건물주님의 주된 목표는 두 가지로 요약될 수 있습니다. 첫째, 보유 단계에서 발생하는 운용 수익을 최대화하는 것이고, 둘째, 처분 단계에서 발생하는 처분 수익을 극대화하는 것입니다. 그러나 건물에서 발생하는 임대료가 적정한지 여부를 판단하는 것은 결코 쉬운 일이 아닙니다.
많은 건물주님들이 임대료를 책정할 때 객관적인 기준 없이 주먹구구식으로 운영하는 경우가 많습니다. 이로 인해 공실이 발생하거나 수익성이 떨어질 수 있습니다. 따라서 자신이 소유한 건물의 임대료가 시장 경쟁력을 유지하고 있는지 점검하고, 공실을 최소화하기 위해 적정 임대료를 산출하는 방법을 숙지하는 것이 매우 중요합니다. 아래에서는 내 건물의 적정 임대료를 산출하는 구체적인 방법들을 소개하겠습니다.
Chat GPT로 만든 이미지 입니다.
2. 시장 조사와 비교 분석: 임대료 산출의 첫 단계
적정 임대료를 산출하기 위해서는 먼저 철저한 시장 조사가 필수적입니다. 건물이 위치한 지역의 상권 분석을 통해 비슷한 조건의 건물들이 어떤 업종을 유치하고 있는지, 그들이 어느 정도의 임대료를 받고 있는지 파악해야 합니다.
유사 조건의 건물을 선택하는 것이 중요합니다. 예를 들어, 준공 연도, 건축 면적, 위치, 층수, 건축물대장상 용도가 비슷한 건물들을 선택하여 그 건물들의 평당 임대료와 전용 면적(또는 임대 면적)을 비교합니다. 이 과정에서 평당 임대료에 전용 면적을 곱해 적정 임대료를 산출할 수 있습니다.
또한, 지역별 차이를 고려해야 합니다. 일부 지역에서는 전용 면적을 기준으로 임대료를 산출하지만, 다른 지역에서는 임대 면적을 기준으로 하는 경우가 많습니다. 자신의 건물 전용률(전용 면적이 전체 면적에서 차지하는 비율)을 확인한 후, 전용률이 높다면 전용 면적을 기준으로 임대료를 산정해도 무방합니다. 그러나 전용률이 50% 이하일 경우에는 그만큼 임대료에서 손해가 발생할 수 있으므로 조정이 필요합니다.
Chat GPT로 만든 이미지 입니다.
3. 세 가지 시나리오 설정: 보수적, 중립적, 공격적
적정 임대료를 산정할 때는 세 가지 시나리오를 설정하는 것이 효율적입니다. 이는 예상되는 수익을 다각도로 검토할 수 있도록 도와줍니다.
보수적 시나리오에서는 현재 시장 상황이 악화되거나 경기 침체가 지속될 때를 가정하여 상대적으로 낮은 임대료를 설정합니다. 중립적 시나리오는 현재의 시장 상황과 건물 상태를 기준으로 적정 임대료를 산정하는 방식으로, 가장 현실적인 임대료 수준입니다. 공격적 시나리오는 건물의 상태 개선 및 상권의 발전을 고려해, 임대료를 다소 높게 설정하는 경우입니다.
이 세 가지 시나리오는 미래 시장 상황에 유연하게 대처할 수 있는 전략을 세우는 데 도움이 됩니다.
4. 건물의 상태 개선: 작은 변화로 임대료 상승
건물의 임대료는 건물의 컨디션과 첫인상에 큰 영향을 받습니다. 만약 건물의 준공 연도가 오래되었거나 관리 상태가 좋지 않다면, 임차인을 유치하기 어렵고 적정 임대료를 받는 데 한계가 있을 수 있습니다.
많은 건물주님들이 신축 또는 리모델링만이 건물 가치를 높이는 방법이라고 생각하지만, 이는 잘못된 생각입니다. 신축은 최소 1년 이상 소요되며, 리모델링도 6개월 이상의 시간이 걸릴 수 있습니다. 또한 두 과정 모두 상당한 비용이 발생합니다.
따라서, 공간 기획 및 소규모 개선을 통해 효율적으로 건물의 가치를 높이는 방법을 고민해보는 것이 좋습니다. 예를 들어, 사이니지 개선, 내부 디자인 리뉴얼, 조경 정비 등 상대적으로 적은 비용과 시간을 들여 건물의 매력을 크게 높일 수 있습니다. 이는 임차인에게 좋은 첫인상을 주어 임대료 인상에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
결론!
임대료 산정뿐 아니라, 건물 유지보수 또한 매우 중요합니다. 건물이 깨끗하고 잘 관리되어야만 높은 임대료를 받을 수 있습니다. 특히, 공용 공간의 청결 유지와 시설 관리는 임차인의 만족도를 높여 장기 임대 계약을 유도할 수 있습니다.
내 건물의 적정 임대료를 산출하기 위해서는 시장 조사, 건물 상태 개선, 그리고 유지 보수를 통해 꾸준히 관리하는 것이 필수적입니다. 세 가지 시나리오를 활용한 임대료 설정과 효율적인 공간 기획을 통해, 높은 공실률을 피하고 장기적으로 안정적인 임대 수익을 확보할 수 있습니다.
한경부동산밸류업센터
landvalueup.hankyung.com
문의 : landvalueup@hankyung.com / 02-3277-9856
* 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.
'빌딩 투자 업그레이드 플랫폼' 한경부동산밸류업센터
Copyright © 한국경제. 무단전재 및 재배포 금지.